美伊兩國大規模空襲伊朗，特朗普已宣布伊朗最高領袖哈梅內伊已喪生，成為全球焦點，中東一向並不是港人熱衷投資地方，但所謂「富貴險中求」，港式直覺或會問「伊朗樓會唔會跌？買得過嗎？」若單看呎價當地住宅中位數約700多港元一方呎，樓價成一年升三成，但背後牽涉通脹、匯率與購買力的多重因素，遠非單純價格比較那麼簡單。
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根據房地產研究平台 Sands of Wealth 整理並引用伊朗央行數據，伊朗首都德黑蘭住宅價格由 2025 年 1 月至 2026 年 1 月名義上升約 30%，看似升勢凌厲，但當地通脹嚴重，若扣除通脹因素，實質價格卻下跌約 10%，與早幾年在香港置業的業主一樣，買樓即坐艇。
再回顧較長遠的時間，過去十年德黑蘭名義樓價升幅達 2,500% 至 4,000%，但若以通脹調整，實際升幅僅約 80% 至 150%。但為何當地人仍要買樓？事實上在高通脹與貨幣持續貶值下，伊朗人買樓主要用作對沖用途，樓市交投非由基本需求推動。自2018年5月特朗普令美國退出伊朗核協議，並重啟制裁以來，伊朗貨幣「里亞爾」在對美元價值已貶逾95%。
若再細看地區分布，德黑蘭可說是「一城兩市」，南部地區如 Yaftabad、Shadabad 等地，折算每方呎約 340 至 460 港元；相比之下，北部豪宅區如 Elahiyeh、Zafaraniyeh，價格可達每方呎約 1,270 至 1,740 港元，已接近部分東南亞成熟城市水平。
若以總價計算，入門級約 590 至 750 方呎二手單位，折算約 21.8 萬至 37.4 萬港元；而北德黑蘭 1,900 至 3,230 方呎豪宅，總價約 218 萬至 562 萬港元，單看數字的確容易令人產生「相當便宜」的直觀感覺，但之前提及匯率與貨幣波動不容忽視。
通脹高、買樓難，亦令伊朗如香港一樣，細單位較受青睞，更造就細單位呎價高位大單位，例如面積少於 860 方呎的細單位，每平方米價格往往高於大單位，原因在於總價較低，較易負擔，形成所謂「流動性溢價」。
據當地市場資料，開價普遍比實際成交價高約介乎 5% 至 12%，賣家往往在叫價中加入對沖匯率波動與通脹的緩衝。此外，新樓較二手物業有約 15%溢價，部分原因是符合較新地震規範，亦因翻新成本在高通脹環境下難以預算。
若把視線轉向租賃市場，壓力更加明顯，《Iran International》引述伊朗統計中心數據指出，2025 年 10 月租金年通脹達 36.5%，德黑蘭租金按年升約 34%；全國城市一房單位月租約 250 至 300 美元，德黑蘭一般單位租金介乎 400 至 1,800 美元。
在租金持續上升而收入增長有限的背景下，住屋成本正佔據更高家庭收入比例，當地傳媒形容租客面臨「嚴重負擔」壓力，首次置業者更被迫退出市場。《Iran Daily》的分析亦指出，伊朗樓市已由消費市場轉為資產保值工具，價格與收入之間的落差持續擴大，交易量下降，市場進入一種名義升、實際交投呆滯的狀態。
即使「計啱條數」，香港人是否真的在伊朗買樓，仍然有多方制肘，伊朗長期面對國際制裁，金融體系與跨境支付渠道受限制，匯款安排與銀行往來並非一般海外置業可比；另外如何確保交易合法、日後如何匯出收益，均涉及高度不確定性，而匯率波動本身已足以改變資產價值，任何計算都未必穩定。
在高通脹與貨幣貶值的環境下，伊朗樓價名義上升未必代表資產真正增值，而所謂「平」，亦可能只是匯率換算下的表面現象。
